Инвестирование в недвижимость 2019 г. стоит ли вкладывать

23.09.2019

Вопрос изменения цены недвижимости интересует не только обычных граждан, которые хотят выгодно купить квартиру, но и инвесторов, зарабатывающих на росте стоимости жилья.

С июля этого года застройщики перейдут на проектное финансирование и больше не смогут использовать деньги дольщиков на строительство. Появились мнения, что из-за этого образуется дефицит предложения на рынке, возможно банкротство ряда строительных компаний и резкий рост цен на недвижимость. Но так ли это?

О проектном финансировании

С 1 июля вступили в силу поправки в законе о долевом строительстве. Раньше застройщики привлекали инвестиции дольщиков, продавая квартиры даже на этапе «котлована». Деньги использовались для строительства, а потом дольщик в итоге получал готовую квартиру согласно договору.

Были риски, ведь дольщик мог и не получить свое жилье, поэтому государство вмешалось, сделав поправки. Теперь появится система эскроу-счетов. Деньги дольщиков пойдут не напрямую застройщику, а на этот счет в банке. А строительные компании смогут получить средства с эскроу-счета только тогда, когда дольщик оформит в собственность готовую квартиру после сдачи объекта в эксплуатацию.

Риски дольщиков практически исключаются, так как они просто вернут себе деньги обратно из банка при невыполнении обязательств со стороны дольщиков.

Эскроу-счета отрываются в надежных банках, и сумма страхуется со стороны АСВ. Поэтому даже если банк потеряет лицензию, то дольщик все равно вернет свои вложения в размере до 10 млн рублей.

Девелоперы здесь сталкиваются с проблемой. Раньше они могли начать строительство, имея минимальный капитал, а остальное финансирование – деньги дольщиков. Теперь же им придется брать деньги на строительство у банков в кредит.

Получается, что стоимость строительства фактически увеличится для застройщика. И маловероятно, что девелоперы будут уменьшать маржу, жертвуя своей прибылью. Скорее всего, эти затраты будут заложены в стоимость готового жилья.

По некоторым данным с 1 июля недвижимость в Москве будет расти в цене. Минимальный прогноз – рост в 5%. Самый оптимистический сценарии гласит о росте стоимости в 25%. Хотя есть подозрения, что это исключительно мнение девелоперов.

Увеличение затрат застройщиков – важный фактор формирования цен на рынке, но не единственный. Особенно в Москве, где себестоимость возведения «квадрата» может стоить 100 тыс. руб., а продавать его будут в 1.5-2 раза дороже. Многое зависит от баланса спроса и предложения.

Что будет с предложением

Предложение в Москве растет (на 50% по сравнению с 2015 годом). Сегодня в столице в продаже на первичном рынке находится около 18 миллионов квадратов, и сокращение объемом пока не ожидается. Также известно, что за последний год на 50% увеличилось количество выданных разрешений на строительство.

Но переход на проектное финансирование может негативно сказаться на экономике строительных проектов, что в итоге снизит число вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Грубо говоря, предложение на первичном рынке по многим прогнозам может упасть.

Хотя очень скоро ждать этого не стоит. Дело в том, что переход на проектное финансирование строительства будет постепенным. А именно: разрешается продать квартиры по старой схеме тем застройщикам, которые возвели новостройку на 30% и более и уже продали дольщикам больше 10% квадратов. Такие компании смогут достроить и продать жилье без эскроу-счета.
В таком случае 70% столичных проектов пока все еще будут достраиваться «по-старому». Остальные 30% уже этим летом перейдут на проектное финансирование строительства. Поэтому снижение предложение можно ожидать, но точно не в ближайшем будущем.

А что будет со спросом

За прошлый год на 47% увеличились продажи квартир в московских новостройках. На 26% выросло количество сделок купли-продажи на вторичном рынке. С динамикой цен не все однозначно. Наибольший спрос на дешевые сегменты рынка, и тут наблюдался рост стоимости недвижимости на 5-15%.

Самый активный рост был отмечен на новостройки в Новой Москве близи с новыми станциями метро.

Если говорить о дорогом сегменте (не считая элитное жилье), то тут цены не изменились, либо упали в некоторых районах. Здесь рост на прошлый год в среднем был не более 1.5% на первичном рынке, и не больше 3.4% - на вторичке. Это на фоне инфляции в 4.3% привело к фактическому уменьшению цены на недвижимость в дорогом сегменте за прошлый год.

Стоит отметить, что спрос не везде равномерен. К примеру, в «старой» Москве в 1 квартале 2019 года было представлено 330 проектов. Но основной спрос был только на 72 проекта (80% дольщиков). Схожая ситуация в Новой Москве и Московской области. Проше говоря, по цифрам спрос как бы постепенно растет, но обеспечивают его только некоторые удачные проекты. А большая часть других новостроек продается плохо.

Причина проста: сегодня строят больше, чем покупают. Потенциальный спрос на жилье большой, но позволить себе купить недвижимость могут далеко на все из-за снижения реальных доходов. За 5 лет средний реальный доход россиянина упал на 11%. Тенденция не меняется, и весной 2019 года опять отмечалось падение на 2.3%.

Здесь хорошо поддержала спрос доступная ипотека в прошлом году, ставка по которой упала до исторического минимума в 9%. Далее пошли качели: возможные санкции США по отношению к госдолгу России заставило ЦБ поднять ключевую ставку. Логично, что это привело и к увеличению процентов по ипотеке. Люди, кинулись брать кредиты, пока ставка не выросла еще больше. Возник отложенный спрос.

Недавно ЦБ уменьшил ставку до 7.5%. Поэтому рост процентов по ипотеке пока ожидать не стоит.

Еще спрос поддерживают прогнозы о росте стоимости жилья после 1 июля. Инвесторы верят, что изменения заставят застройщиков тратить больше, значит, они будут продавать жилье дороже. Пока неизвестно, насколько такая вера оправдана в долгосрочной перспективе.

Будет ли резкий рост цен после 1 июля

Уже было сказано, что абсолютное большинство проект будут достраиваться без эскроу-счетов, т. е. по-старому. Значит, пока нет смысла говорить об увеличении себестоимости строительства.

По сути, застройщики могут искусственно поднять цены из-за самого факта введения поправок с 1 июля, однако спрос все равно не растет, а предложение на рынке большое. Поэтому поднять цены и удержать их на уровне вряд ли получится.

Аргументы за рост цен:

• Увеличение затрат девелоперов. Если нельзя использовать для строительства деньги дольщиков, то придется брать средства для этого в кредит. Это переплата процентов – дополнительные затраты. Контраргумент: пока еще будут достраиваться объекты по старой схеме.
• Возможное увеличение спроса. Недавно ставка ЦБ была снижена, значит, ставка по кредитам будет снижена. А это приведет к более доступной ипотеке. Контраргумент: снижение было незначительное, поэтому не стоит ждать активного увеличения выданных кредитов.

Аргументы против роста:

• Снижение спроса. Доходы населения все еще падают. Текущая ставка по жилищному кредиту не такая, чтобы люди хотели купить жилье как можно быстрее. Если у людей нет денег, то не за что покупать жилье.
• Высокий уровень предложения. А вот темпы строительства заметно превышают спрос. Продавать жилье за «дорого» смысла нет. И даже переход на эскроу-счета особо не убедит людей платить больше на жилье.
• Искусственный ажиотаж. Застройщики трубят о росе цен из-за увеличения их затрат. А люди стараются успеть купить жилье до 1 июля, чтобы потом не пришлось платить много. Это немного подстегнуло спрос, но может привести его к исчерпанию в будущем.

К будущему снижению спроса может привести и потеря интереса со стороны рядовых инвесторов. Было выгодно покупать квартиры на начальных этапах строительства, чтобы потом продать готовое жилья заметно дороже.

Когда девелоперы перейдут на проектное финансирование строительства, им будет невыгодно продавать квартиры на начальных этапах. В основном они будут продавать уже готовые квартиры. Поэтому инвесторы, которые зарабатывали на разнице после продажи, просто пропадут.

Рассказать друзьям:
Комментарии

Пока нет комментариев

Написать комментарий
24 + ? = 27